此輪樓市重新抬頭還意味著此前被中央政府打破的中國樓市的內(nèi)生機制重新復活，在中國宏觀經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖之后，有關(guān)部門應(yīng)擇機重啟中國樓市市場秩序改革進程，確保社會財富更公平的分配。

　　三個月，恍若隔世

　　不是瘋狂，而是非常瘋狂。

　　兩周之前，深圳華僑城推出7套別墅，每平方米12萬元，一天全賣光，成為深圳新的“樓價之王”。但華僑城的老板卻覺得有損顏面——圈內(nèi)人都知道，房子賣得快就意味著賣便宜了。

　　看走眼的不僅是華僑城一家，幾乎所有一線開發(fā)商都沒料到需求如此強勁。

　　3月初，中國地產(chǎn)大腕俱樂部——中城聯(lián)盟的年會在杭州召開，王石在會上第一個發(fā)言：房價依然處于拐點，樓市短期不可能反轉(zhuǎn)。據(jù)參會的經(jīng)濟學家鐘偉回憶，當時，三分之二的與會開發(fā)商支持王石的觀點，會場內(nèi)氣氛十分悲觀。

　　2009年年中，中國樓市重新抬頭　圖/南方周末記者麥圈

　　市場給所有人開了一個玩笑。3月21日，中國樓市最夸張的場景出現(xiàn)了。武漢的購房者為了搶購樓盤現(xiàn)代城的商品房，在開盤時間尚未公布的情況下，蜂擁到售樓處排隊。排隊的人在帳篷里住了7天后，開發(fā)商百步亭集團被迫開盤。

　　3月底，各家銀行紛紛發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的賬戶里突然涌入大量資金，而且數(shù)字還不停地漲。此時，中國的開發(fā)商們已經(jīng)賣掉了價值5059億元的房屋，整個市場增長了8.2%。

　　即便如此，絕大部分房地產(chǎn)商依然戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地認為：這只是回光返照——樓市在反彈之后將依然進入更長的調(diào)整周期。畢竟只有三分之一的樓盤賣得好，三分之一波瀾不驚，另外三分之一正打算打折出貨。這個判斷也是此前中國媒體的主流觀點。

　　從4月到5月，全國樓市并沒有如設(shè)想中的重歸沉寂，而是以一種詭異的方式繼續(xù)高歌猛進，并一改先前的“價跌量升”的局面，開始“價量齊升”。同比2008 年，樓市銷量翻了一倍的城市名單越來越長，廈門、杭州、天津、深圳、西安、武漢、北京、廣州、成都、長沙。杭州甚至翻了2倍，廈門甚至翻了3倍。廣州5月份一個月賣掉了13253套住房，為2008年以來之最。

　　截至5月31日，廣州地產(chǎn)龍頭富力地產(chǎn)的2009年銷售額已經(jīng)達到101億元，成為繼萬科、中海、保利之后，第四個跨入百億俱樂部的開發(fā)商。這還是那家去年股價從48港元跌至2.3港元，被媒體斷言命不久矣的企業(yè)嗎?富力的內(nèi)部員工們“誰也沒料到”這種情況，他們正在為先前沒有抄底公司股票而后悔。

　　一線樓市又回復了數(shù)年前的火爆場面，危機的陰霾了無蹤影，現(xiàn)在是晴空萬里。杭州5月份賣掉了一萬套房子，比4月份多賣了四千套。在南京、武漢、成都等其他省會城市，適合自住的普通住宅，基本上被一掃而空。南京江寧區(qū)的樓盤托樂嘉，今年前5個月就完成了全年銷售目標的150%�！胺績r回到2007年，這已經(jīng)不是反彈，而是市場的反轉(zhuǎn)。”金地集團總裁張華綱在5月份說這番話的時候。深圳樓市均價已經(jīng)接近2007年10月創(chuàng)下的最高均價17350元/平方米。

　　6月8日，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松在其博客中感嘆：“僅一個季度就恍如隔世”。

　　政策掉頭

　　從2007年底，中國樓市下行到目前一線城市樓市全面反轉(zhuǎn)，為時僅僅一年。2008年中的時候，中國經(jīng)濟學家們估計，中國樓市的調(diào)整周期為3到5年，最樂觀的也認為，至少調(diào)整到2009年年底，否則就不能說有房地產(chǎn)周期了。

　　在此之前，由于流動性過剩導致股市和樓市泡沫不斷放大，通貨膨脹加劇，中央政府開始下決心調(diào)整資產(chǎn)市場。采取了緊縮的貨幣政策，連續(xù)加息、控制購買量、加大交易環(huán)節(jié)稅、提高貸款首付比例，最有效的政策還是迅速收縮信貸，這直接導致樓市進入調(diào)整期。

　　但是，2008年10月以后，內(nèi)部的調(diào)整遭遇了外部市場的危機，美國金融風暴徹底打斷了中國自我調(diào)整的歷史進程。要對抗外部危機對內(nèi)部市場的沖擊，中國政府不得不停止自身的調(diào)整，放松銀根，拉動內(nèi)需，以“國進民退”的方式挽救國家經(jīng)濟不至于卷入美國金融風暴帶來的漩渦，但這實際上拯救了中國的房地產(chǎn)商。

　　2008年11月，中國政府為了維護世界經(jīng)濟的穩(wěn)定和中國經(jīng)濟的長遠發(fā)展，出臺四萬億刺激經(jīng)濟措施，央行的貨幣政策也從加息迅速轉(zhuǎn)為降息。

　　與此同時，在保增長的壓力之下，西安、南京、上海、杭州等先后出臺一系列扶持房地產(chǎn)業(yè)的政策。這些地方政策，一方面降低購房成本;另一方面緩解開發(fā)商的資金壓力，福建省則直接將先前默許的開發(fā)商延緩繳納土地款的做法制度化。

　　其實在浙江、南京、重慶、上海等地，放寬繳款期限都不約而同出現(xiàn)，開發(fā)商的違約責任也被地方政府免于追究�！昂贾菰趫�(zhí)行過程中，土地款付款期限也放松了，廈門則將付款期限從原先60天，現(xiàn)在放寬到一年、一年半的都有�！焙贾萁鸲技瘓F董事長沈永民介紹。

　　在開發(fā)商資金鏈高度緊張的2008年，在銀行沒有放松信貸之時，某些城市延緩繳納土地款的政策是在緊急關(guān)頭扶了開發(fā)商一把。

　　一些地方政府還通過調(diào)整土地政策來維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定�！拔覀冄芯苛�2008年的土地市場，發(fā)現(xiàn)雖然房價和土地成交價格不斷下降，但重慶政府土地拍賣的起拍價，基本沒有松動�！敝貞c鋼運房產(chǎn)營銷總監(jiān)沈殿連說。

　　2008年，長期供地嚴重短缺的溫州市，本計劃推出15宗土地，但在上半年兩幅地塊流拍之后，土地中心沒有降價再賣，而是停止供地，從而導致土地市場的短缺狀況加劇，土地市場非但沒有下滑，地價反而逆風而上。

　　2009年3月，在廣東省推出“粵十五條”之后，各地方政府不再出臺地產(chǎn)扶持政策，此時政策威力已經(jīng)產(chǎn)生，全國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)回暖的苗頭。

　　貨幣推手

　　通常一個國家的樓市與該國整體經(jīng)濟發(fā)展基本同步，但此次中國樓市走向卻和宏觀經(jīng)濟走向背道而馳。目前，國內(nèi)用電量連續(xù)五個月下滑，生產(chǎn)者價格指數(shù)(PPI)也連續(xù)六個月下滑。今年一季度，拉動我國經(jīng)濟增長的重要驅(qū)動力——凈出口，對經(jīng)濟增長的貢獻已轉(zhuǎn)為負。

　　奇特的是，這種“南轅北轍”的經(jīng)濟現(xiàn)象也發(fā)生在一些西方發(fā)達國家。此輪房地產(chǎn)市場的回暖并非中國特有，而是全球普遍現(xiàn)象，中國的情況其實只是全球不動產(chǎn)復蘇進程中的一部分。

　　而造就中國樓市反轉(zhuǎn)的關(guān)鍵是——寬松的貨幣政策釋放了巨量資金進入樓市推動資產(chǎn)價格上升。

　　全球央行都在用各種方式無限地向?qū)嶓w經(jīng)濟注入現(xiàn)金流。中國央行2009年第一季度人民幣貸款增加4.6萬億元，全年或?qū)⑦_到8萬億元，并且繼續(xù)保持充裕的流動性。而為了完成任務(wù)，一些銀行放貸已經(jīng)從“決戰(zhàn)四月”到“決戰(zhàn)五月”，現(xiàn)在是“決戰(zhàn)六月”。

　　一家大型國有銀行廣東省分行，僅2009年一月份的發(fā)放貸款總額就超過去年全年，“一個月干了一年的活”。為了完成總行的任務(wù)，連一些縣級城市的房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了數(shù)億貸款�！斑@在去年簡直無法想象”，這家銀行的房貸部總經(jīng)理說。

　　在這個資金取之不竭的年代，往日針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款配額管理已經(jīng)蕩然無存�！叭ツ赉y行是客人，今年我們是客人�！备涣Φ禺a(chǎn)執(zhí)行董事呂勁半開玩笑地說。

　　江蘇南通的一家地產(chǎn)公司去年曾用旗下的貿(mào)易公司和固定資產(chǎn)作抵押申請貸款，銀行沒有批準，沒想到今年5月份就順利地獲得貸款。而創(chuàng)造了武漢樓市排隊神話的武漢百步亭集團，今年它的合作銀行特意把授信從50億元提高到了100億元，希望它增加貸款。

　　“市場上資金充裕，銀行頭寸充足，資金價格由8%下降至5%，這么便宜的現(xiàn)金，為什么不利用這個時機發(fā)展呢?”深圳一家大型開發(fā)商表示。央行一季度貨幣政策執(zhí)行報告顯示，盡管全國房地產(chǎn)企業(yè)獲得的開發(fā)貸款總額并沒有大幅增加。但大部分開發(fā)商通過“借新還舊”的辦法，得到了銀行的支持。這實際增加了開發(fā)商與購房者博弈的能力。

　　貨幣推手的另一面是放松個人房貸的政策密集出臺。從2008年10月起，央行先后出臺降低首付比例、降低二套房貸款利率等優(yōu)惠政策。而在2008年10月之前，許多股份制商業(yè)銀行索性遇到二套房貸款申請統(tǒng)統(tǒng)“槍斃”。

　　在各家銀行眼中，眾多信貸優(yōu)惠政策中的核心是央行在2008年10月之后100天內(nèi)連續(xù)5次降息�！斑@是最大的利好，央行的政策轉(zhuǎn)變扭轉(zhuǎn)了購房者的預期，而任何市場的預期是市場走向發(fā)生變化的重要因素�！币患覈�有大型銀行房貸部總經(jīng)理說。

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